11/12/2017

הקדמת תשלום לקבלן- האם זה חוסך לנו?!

בעת רכישת דירה חדשה נרצה להוריד את העלות הכוללת של הרכישה, בבניית לוח תשלומים נכון לקבלן, נוכל לחסוך עשרות אלפי שקלים...

 פורסם במגזין 'בדרך לבית', מקור ראשון, 10.2017

לקריאת הכתבה במלואה לחצו כאן

03/10/2017

'הלוואת זכאות' של משרד השיכון במשכנתא- כן או לא?

מתלבטים האם כדאי להשתמש בהלוואת זכאות של משרד השיכון?

פורסם במגזין 'בדרך לבית'

15.7.17

מתי כדאי להשתמש בהלוואת זכאות של משרד השיכון/ נתנאל שבט

אם לקחתם משכנתא בעבר או שאתם בתהליכי רכישת נכס, ודאי שמעתם על המונח 'הלוואת זכאות' או בשמה הרשמי 'הלוואת משרד השיכון', כיוון שלאחרונה נראה כי היא חוזרת להיות רלוונטית, דבר שהיה פחות שכיח בעשור האחרון.

הלוואת הזכאות הינה הלוואה אותה מממן משרד השיכון עבור משפחות המוגדרות כזכאיות על-פי הקריטריונים והדירוג שהגדיר, והלוואה זו מצטרפת כחלק מהמשכנתא הנלקחת מהבנק. לכאורה, אם זו הטבה מדוע שלא נממש אותה? מיד נראה כי הדבר לא כל-כך פשוט שמדובר ב'הטבה שאסור לפספס' ואולי זו הסיבה שלא תמיד טרחו לציין בפנינו שאנו זכאים לה.

ככלל, מרבית תושבי יו"ש הרוכשים דירה, זכאים להטבה זו. מלבד העובדה שחלק משמעותי מהזכאות מורכב ממקום בו הנכס נרכש כגון יהודה ושומרון והפריפריה המוגדרים כאזור בעדיפות לאומית, מרבית המתיישבים זכאים להטבה גם בגלל הניקוד הגבוה שצברו המורכב בעיקר ממספר ילדים, אחים ואחיות, שירות צבאי/לאומי, שנות נישואין וכמובן בתנאי שמדובר ברכישת הדירה ראשונה.

אם כן, מדוע לא כולם משלבים את כספי הזכאות כחלק מהמשכנתא שלהם? מדוע בחודשים האחרונים הלוואת הזכאות חוזרת להיות רלוונטית מאוד במקרים ספציפיים? אם אני רוכש דירה דווקא ביו"ש- האם הלוואת זכאות תוכל לסייע לי יותר?

על מנת לענות על שאלות אלו, כמו בכל מסלול שנחליט לשלב במשכנתא שלנו, צריך מעט רקע כדי להבין את היתרונות והחסרונות!

בעבר הריביות היו גבוהות משמעותית מהמצב כיום, ובשנות ה- 80הוחלט במשרד השיכון לסבסד את הריבית לבעלי זכאות העומדים בקריטריונים כגון בוגרי צבא, מספר ילדים ועוד, ואף לתת מענק מותנה לזכאים בהתאם לניקוד ולמקום רכישת הנכס.

בשונה מהיום שניתן לקבל עד 75% משכנתאבלבד מערך הנכס הנרכש, זוג שרכש את הדירה הראשונה היה יכול בעבר להגיע עם הון עצמי של 5%, ולקבל עד 95% משכנתא המורכבת מכספי זכאות וממענקים. רק במידה והיה נדרש, היה לוקח גם 'הלוואה משלימה' שבעצם היא המשכנתא הרגילה שאנו מכירים כיום, אך בריבית גבוהה הרבה יותר. את המענק כמובן לא נדרש לשלם, הלוואת הזכאות עמדה על 4% צמוד למדד, וההלוואה המשלימה הייתה בהתאם לריבית הממוצעת (בטווח של 5%-9%).

החל משנת 2004 פסקו המענקים ביו"ש, אך עדיין היה מקובל להיעזר בהלוואת זכאות שהייתה זולה בהרבה מההלוואה המשלימה הרגילה. באופן מדורג הריביות החלו לרדת באופן משמעותי כך שלא היה כמעט יתרון בהלוואת הזכאות, שהייתה יקרה ביחס לחלופות. בנוסף, הבנקים יצרו מסלולים אטרקטיביים יותר (כגון ריביתקבועה לא צמודה, משתנה ופריים) בעוד שהלוואות הזכאות הן רק קבועות וצמודות למדד.

בפועל בשנת 2012, כיוון ש'ההטבה' הייתה יקרה יותר מהשוק ולא באמת הטיבה, כמעט אף אחד לא השתמש בהלוואות אלו, עד אשר משרד השיכון נאלץ להתאים עצמו לשוק והוריד את הזכאות ל-3% בלבד. למרות זאת, מעטים מאוד השתמשו בהלוואה זו כיוון שהיו לה חסרונות רבים. לדוגמא: ניתן היה לפרוס את המשכנתא רק לתקופה בין 20 ל-28 שנים בלבד, דבר שמעלה בהכרח את ההחזר החודשי, לא ניתן היה לדחות תשלומים במקביל לתשלומי השכירות עד הכניסה לבית (גרייס), הריבית הייתה עדיין גבוהה ביחס למה שניתן לקבל ללא הזכאות, וכאמור החיסרון המרכזי- שהיא צמודה למדד המחירים לצרכן.

אז מדוע בעצם הלוואת הזכאות הפכה היום להיות רלוונטית?!

ראשית, הריבית הממוצעת למשכנתאות עלתה משמעותית בשנה האחרונה, ולפתע שיעור ריבית של 3% צמוד למדד הפך להיות אטרקטיבי! בנוסף, בהתאם לתיקון חוק ההלוואות לדיור, הלוואת הזכאות תהיה תמיד מתחת לריבית הממוצעת בשוק, דבר שיכול עוד יותר להוזיל את המשכנתא. כמו כן, תקופת הלוואת הזכאות יכולה כעת להתארך ל-30 שנה על מנת להוריד את ההחזר החודשי, כמו יתר מסלולי המשכנתא.

גם מדד המחירים לצרכן נכנס כשחקן משמעותי לשיקולים, אם המדד היה בממוצע שנתי כ-2.5% בעשרים שנה האחרונות (ועבר גם את ה-10%!), אזי ב-3 שנים האחרונות המדד היה נמוך מאוד ואף שלילי, כך שבהחלט לתקופה הקצרה הדבר חסכוני אף יותר.

חידושים אלו מצטרפים ליתרונות נוספים לבעלי הלוואת הזכאות כגון פטור מקנס 'פירעון מוקדם' (עמלת היוון) במקרה של סילוק בשונה ממשכנתא רגילה, וכן אפשרות לפנייה לסיוע במסגרת ועדה מיוחדת של משרד השיכון למשפחות המתקשות בהחזר המשכנתא.

דבר נוסף, הלוואת הזכאות מפחיתה את הסיכון של הבנק, כיוון שכספי הזכאות אינם בעצם 'כספים שלו'. לכן, כאשר אנו מפחיתים למעשה את כספי הבנק, ייתכן ויהיה גמיש יותר לאשר את המשכנתא. לדוגמא, כאשר יש צורך במשכנתא של 70% ביו"ש, והבנק לא מעוניין להיחשף לשיעור-מימון גבוה במקום המוגדר כ'מסוכן יותר' עבורו, ייתכן והבנק יסכים לאשר במקרה זה עד 60% בלבד, כיוון שמדובר בכספי הבנק. אך אם נשלב זאת עם הלוואת זכאות קיים סיכוי טוב יותר שנצליח לקבל אישור גם ל-70% כי כאמור הבנק מקטין את הסיכון על הכספים שלו ומשתתף בכספי המדינה במימון כלל ההלוואה.

עם זאת, עדיין לא מומלץ לקחת את כל המרכיבים של הלוואת הזכאות, כיוון שגם הלוואה זו מחולקת למספר חלקים, חלקם גם בריביות גבוהות יותר כגון הלוואת מקום. לכן, חשוב מאוד לבחון את הדברים בצורה מסודרת ולהבין האם שילוב של הלוואת זכאות אכן תחסוך לנו כסף או שתהיה לנו לרועץ, ובשורה התחתונה לאחר 30 שנה נשלם לבנק הרבה יותר לו היינו 'מוותרים על ההטבה' של משרד השיכון.

כמובן שכל מקרה נדון לגופו, אך במקרים ספציפיים כיום הלוואת זכאות הינה מומלצת מאוד, במיוחד לאור גובה הריבית הנוכחית, המדד הנמוך, ולאור העבודה כי אין בהן קנסות במקרה של פירעון או מחזור המשכנתא בעתיד. עם זאת, לא מומלץ להישאר עם הלוואה זו לאורך תקופה ארוכה כיוון שהמדד בעתיד עשוי לייקר מאוד את המשכנתא כפי שקרה עד לא מזמן.

גם בנושא זה מומלץ מאוד לקבל יעוץ משכנתאות מגורם חיצוני לבנק שיעזור לנו בראש ובראשונה, להבין מה הכי מתאים לנו כמשפחה המבצעת כנראה את העסקה המשמעותית בחייה, ולא ניקח רק מה שהציע לנו הפקיד בבנק. שנית, כדאי שהיועץ יבנה יחד אתנו את המשכנתא החסכונית ביותר, ויסייע במשא ומתן על תנאי המשכנתא מול הבנק וכמובן יחסוך עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים, לאורך שנות המשכנתא.

24/09/2017

בשורה לנוטלי המשכנתאות: הארכת תוקף ריבית!

בנק ישראל מאריך שמירת ריבית המשכנתא התקופה תוארך מ-12 ל-24 יום! להקל על הלווים להשלים את הפרוצדורה הנדרשת לנטילת המשכנתא

6.7.2017

בעקבות לחץ שלנו- התאחדות יועצי המשכנתאות

בנק ישראל מאריך שמירת ריבית המשכנתא התקופה תוארך מ-12 ל-24 יום!

14/07/2017

בנק ישראל הודיע לבנקים:תעבדו עם יועצי משכנתאות ללא נוכחות הלקוח

בעקבות לחץ התאחדות יועצי המשכנתאות- בנק ישראל הודיע היום לראשי הבנקים את עקרונות העבודה מול יועצי משכנתאות, ביטול אינטרסים של הבנק ומתן אפשרות לי

12.6.17

תחום "ייעוץ המשכנתאות" צמח בשנים האחרונות באופן ניכר על רקע הגידול בהיקף הלוואות המשכנתא לצד ריבוי ומורכבות מסלולי ההלוואה המוצעים ללקוחות על ידי התאגידים הבנקאיים.

יועצי משכנתאות מסייעים ללקוחות, שבוחרים בכך, בעת קבלת החלטה משמעותית בחייהם. היועצים גם תורמים להגברת התחרות בין הבנקים בעצם ההשוואה שהם מבצעים עבור הלקוחות של תנאי ההלוואה במספר בנקים ובסיוע להם בנטילת ההלוואה ההולמת את צרכיהם.

יועץ משכנתאות אינו חייב ברישיון ופעילותו אינה מפוקחת ועל כן כמעט כל אחד יכול להיות יועץ משכנתאות (זאת בשונה מיועצי השקעות). יחד עם זאת, על התאגיד הבנקאי לקחת בחשבון שהיועץ הוא שלוח של הלקוח בלבד ועל כן הוא חב בחובת הנאמנות כלפי הלקוח החלה עליו על פי דין ולפעול בהתאם להוראותיו. משכך, אין לצפות או לדרוש מיועץ המשכנתאות לקדם אינטרסים של התאגיד הבנקאי.

בשנה האחרונה פעלו חלק מהבנקים לשינוי המדיניות הנהוגה והנהלים הנגזרים ממנה בכל הקשור לפעילותם מול יועצי משכנתאות, והשינוי העלה חשש לפגיעה בפעילות היועצים, וכתוצאה מכך, בלקוחות המבקשים כי היועצים ייצגו אותם.

מטרת קביעת העקרונות היא להבטיח, מצד אחד, כי לקוחות המבקשים להיות מיוצגים בפני הבנקים על-ידי יועץ משכנתאות יוכלו לעשות כן ובצורה האפקטיבית ביותר, ומצד שני, לצמצם ככל הניתן את הסיכונים בכלל, ואת הסיכונים מפני הונאות, בפרט, אליהם הלקוחות והבנקים עלולים להיחשף בשל הייצוג על ידי יועץ משכנתאות.

תאריך תחולת העקרונות הוא החל מ- 1.8.17 (למעט אם רשום בסוגריים "תחולה מיידית").

הקשר עם יועצי משכנתאות

תאגיד בנקאי יראה את יועץ המשכנתאות כשלוח של הלקוח לעניין קבלת מידע וייצוג הלקוח מול התאגיד הבנקאי בתהליך לקיחת הלוואה לדיור.

1. הבנקים לא יוכלו לסרב לפעול מול נציג מטעם הלקוח בשום שלב בתהליך לקיחת הלוואה לדיור ובכל ערוץ תקשורת שהתאגיד הבנקאי פועל בו. אלא אם כן מצוי בידי התאגיד הבנקאי מידע המעלה חשש סביר לפגיעה בלקוח או בבנק, לרבות ביצוע הונאה או אי-תקינות הפעולות המבוצעות על ידי הנציג (תאריך תחולה – מיידית).
2. הבנקים לא יקחו בחשבון שיקולים הנוגעים לרווחיות פעילותו של היועץ עבור התאגיד הבנקאי, סוגי העסקאות המבוצעות על ידו, מידת שיתוף הפעולה שלו עם התאגיד הבנקאי, עסקים נוספים שהוא מביא לבנק.
3. הבנקים יאפשרו לנציג מטעם הלקוח לפעול מולם ללא נוכחות הלקוח.
4. תאגיד בנקאי לא יכול לשלם לנציג, ולא יתן לו טובות הנאה בצורה ישרה או עקיפה עבור יעוץ המשכנאות ויאסר עליהם להגביל פעולות או להקשות על פעולות בצורה כלשהי (תאריך תחולה – מיידית).

מדיניות ונהלים

הבנקים יאלצו לגבד מדיניות בנושא התנהלות מול יועצי המשכנתאות ותדאג לעגן אותם בנהלים ולאכוף אותם. מדיניות זו תוגש לפיקוח על הבנקים.

1. קריטריונים שעל פיהם לא תתאפשר עבודה מול נציגים מסוימים ותיעוד השיקולים שהובילו להחלטה כאמור עבור כל נציג שיוחלט לא לעבוד מולו. התאגיד הבנקאי ימסור לנציגאת החלטתו
   ואת השיקולים שהובילו להחלטה זו, בכתב, סמוך ככל האפשר למועד קבלת ההחלטה. כאשר בחלק זה לא יתייחסו להחלטות מול נציג מסוים.
2. הבנקים יוודאו כי צד ג' הוא נציגו של הלקוח על פי הרשאה מפורשת מהלקוח. כל הפרטים הנדרשים להרשאה יפורסמו על ידי התאגיד הבנקאי. העברת ההרשאה תתאפשר בכל ערוץ תקשורת שהתאגיד הבנקאי פועל בו, והתאגיד הבנקאי לא ידרוש כי הלקוח יגיע לסניף כדי לחתום על ההרשאה. כמו כן יברר התאגיד הבנקאי מהן הפעולות אותן הסמיך הלקוח את הנציג לבצע
   עבורו.
3. התאגיד הבנקאי יוודא כי הוא מציית להוראות המפקח על הבנקים ועומד בכל החובות המוטלות עליו על פי דין גם כאשר הלקוח בוחר לפעול באמצעות נציג, ובפרט, דרישות גילוי נאות ללקוח.
4. התאגיד הבנקאי ינהל את הסיכונים במתן הלוואה לדיור, גם כאשר הלקוח בוחר לפעול באמצעות נציג, לרבות סיכונים משפטיים, כגון חובת התאגיד הבנקאי לשמור על פרטיות הלקוח ולפעול בשקיפות ובהגינות כלפיו.
5. הבנקים יקבעו מצבים בהם נוכחות הלקוח הכרחית לצורך קבלת המשכנתא, בתנאי שהנציג מטעם הלקוח יקבל הצעות ראשוניות ובתנאי שהלקוח יפגש לפחות פעם אחת לפני השלמת תהליך לקיחת ההלוואה והחתימה על המסמכים. הבנקים יימנעו מפגישות נוספות עם הלקוח שנעזרים בנציג, אלא אם הפגישה חיונית להמשך תהליך העמדת ההלוואה. ולמעט אם הלקוח בעצמו ביקש הפגישה.
6. התאגיד הבנקאי יקבע נהלים למסירת מסמכים באמצעות הנציג עבור הלקוח, ובמקרים אלה, יקבע כי המסמכים יועברו גם ישירות ללקוח בדרך שיקבע הבנק.

גילוי ללקוח

תאגיד בנקאי יבהיר ללקוח, לפני מתן ההלוואה, כי הנציג אינו פועל מטעמו של התאגיד הבנקאי (תאריך תחולה – מיידית).